Qué pasa si fallece el propietario

Si fallece el propietario, el contrato no se corta por esa muerte. Excepto pacto en contrario, la locación se transmite activa y pasivamente por causa de muerte (art. 1189, inciso a). El art. 1190 cubre otra muerte: la del inquilino, y solo si la cosa locada es inmueble, o parte material de un inmueble, destinado a habitación.

La venta del inmueble es el inciso b del mismo artículo: la locación subsiste durante el tiempo convenido, salvo pacto. Ese caso está en vender un inmueble alquilado. Si quien muere es el inquilino, el desarrollo está en quién sigue si muere el inquilino.

Qué transmite el 1189 y qué no

Hecho	Qué está escrito
Fallece el locador	Excepto pacto en contrario, la locación se transmite activa y pasivamente por causa de muerte (art. 1189, inciso a).
Fallece el locatario	La misma transmisión del inciso a. Si la cosa locada es inmueble, o parte material de un inmueble, destinado a habitación, la locación puede continuar en las mismas condiciones pactadas y hasta el vencimiento del plazo contractual. La continúa quien lo habite y acredite haber recibido del locatario ostensible trato familiar durante el año previo al fallecimiento. Ese derecho prevalece sobre el del heredero del locatario (art. 1190).
Se enajena la cosa	Excepto pacto en contrario, la locación subsiste durante el tiempo convenido (art. 1189, inciso b).
El contrato dijo otra cosa	Rige ese pacto. El artículo abre con esa salvedad.

El inciso a no nombra al heredero, al administrador ni al expediente de sucesión. Transmite la locación que ya existe. Tampoco pide un contrato nuevo. La ficha del continuador, que no es este caso, está en continuador de la locación.

A quién se le paga

El 1189 no dice a qué cuenta se transfiere el canon. Dejar de pagar no es una salida que ese artículo abra. El art. 1208 le da al locador vía ejecutiva para la prestación dineraria: el precio de la locación y toda otra prestación de pago periódico asumida en el contrato.

Si hay incertidumbre sobre la persona del acreedor, el art. 904, inciso b, abre la consignación. No manda a consignar el día de la muerte. También abre si el acreedor fue constituido en mora (inciso a), o si no podés realizar un pago seguro y válido por causa que no te es imputable (inciso c).

Si lo que debés es dinero, el depósito judicial va a la orden del juez, en el banco que dispongan las normas procesales (art. 906, inciso a). El artículo no nombra el banco. También podés optar por un escribano de registro (art. 910). El detalle de esas dos vías está en consignación de alquileres.

La muerte no está en el 1219

El locador puede resolver por cambio de destino o uso irregular, por falta de conservación o abandono sin dejar quien haga sus veces, por falta de pago de la prestación dineraria durante dos períodos consecutivos, o por cualquier causa fijada en el contrato (art. 1219). Ese último inciso lo incorporó el art. 260 del DNU 70/2023. La muerte del locador no está en esa lista.

Si te querés ir, la salida es la del art. 1221, texto del art. 262 de ese decreto: el equivalente al 10% del saldo del canon locativo futuro, calculado desde la notificación de la rescisión hasta la fecha de finalización pactada. La cuenta está en la calculadora de rescisión. Cuándo puede resolver el locador, en cuándo puede rescindir el propietario.

La fianza del contrato en curso

El art. 1225 no habla de la muerte del locador. Las obligaciones del fiador cesan automáticamente al vencimiento del plazo de la locación, excepto la que derive de no restituir el inmueble a tiempo. Para obligarse en la renovación o en la prórroga, expresa o tácita, hace falta el consentimiento expreso del fiador, una vez vencido el plazo. Es nula toda disposición anticipada que extienda la fianza, sea simple, solidaria como codeudor o principal pagador, del contrato original.

Las causales especiales de extinción de la fianza están en el art. 1596. En ese artículo no entra la muerte del acreedor. El detalle de la caducidad al vencer está en obligaciones del garante.

Garantech es una garantía de fianza comercial otorgada por Garantech S.A. Se estructura como un contrato de fianza (arts. 1574 y siguientes). En los alquileres impagos, el alcance publicado dice: sin techo global, mes a mes, hasta la restitución del inmueble. Ese alcance no nombra la muerte del locador.

Si te piden una garantía para firmar, evaluamos el perfil y damos una respuesta en menos de 48 hs desde que recibimos toda la documentación completa. La aprobación está sujeta a una evaluación crediticia y de riesgo, así que no todas las solicitudes se aprueban. Es una fianza de Garantech S.A. Cotizá tu garantía.

Preguntas frecuentes

¿Me pueden desalojar si muere el dueño?

No por esa muerte. Excepto pacto en contrario, la locación se transmite (art. 1189, inciso a). El art. 1219 lista otras causas de resolución a cargo del locador. Esa muerte no está ahí.

¿A quién le pago el alquiler ahora?

El 1189 no nombra la cuenta. Si hay incertidumbre sobre la persona del acreedor, el 904, inciso b, abre la consignación. El depósito judicial va a la orden del juez (art. 906). El detalle está en consignación de alquileres.

¿Tengo que consignar el día en que muere?

No. El 904 abre tres casos. La muerte del locador no es, ella sola, uno de esos tres. El inciso b pide incertidumbre sobre la persona del acreedor.

¿Qué pasa si venden el inmueble durante la sucesión?

Excepto pacto en contrario, la locación subsiste durante el tiempo convenido aunque la cosa se enajene (art. 1189, inciso b). El desarrollo está en vender un inmueble alquilado.

¿Es lo mismo si muere el inquilino?

No. El 1189, inciso a, cubre las dos muertes. El art. 1190 es solo abandono o fallecimiento del locatario, y solo si la cosa locada es inmueble, o parte material de un inmueble, destinado a habitación. Puede continuar, en las mismas condiciones pactadas y hasta el vencimiento del plazo contractual, quien lo habite y acredite haber recibido del locatario ostensible trato familiar durante el año previo al abandono o al fallecimiento. Ese derecho prevalece sobre el del heredero del locatario. El caso está en quién sigue si muere el inquilino.

¿La fianza se cae si muere el propietario?

El art. 1225 no lo dice. Las obligaciones del fiador cesan al vencimiento del plazo, excepto la que derive de no restituir a tiempo. El art. 1596 lista causales especiales de extinción y no nombra la muerte del acreedor.

De dónde salen los datos

Los arts. 904, 906, 910, 1189, 1190, 1208, 1219, 1221, 1225, 1574 y 1596 se leyeron el 23/10/2026 en el texto ordenado del Código Civil y Comercial en InfoLeg. El 1189, el 1190, el 904, el 906, el 910, el 1208, el 1225 y el 1596 se leyeron sin una nota de sustitución. Los incisos a, b y c del 1219 tampoco la tienen. El inciso d figura incorporado por el art. 260 del DNU 70/2023. El 1221 está sustituido por el art. 262. El 1225 es el texto original. La expresión «pago seguro y válido» es la del inciso c del art. 904, leída ese día. El alcance de alquileres impagos, sin techo global y mes a mes hasta la restitución del inmueble, sale del sitio. El plazo de menos de 48 hs sale del FAQ del sitio y corre desde que recibimos toda la documentación completa. Que evaluamos el perfil sale de ese FAQ. Que la aprobación está sujeta a una evaluación crediticia y de riesgo, y que no todas las solicitudes se aprueban, sale del mismo FAQ. Que Garantech es una garantía de fianza comercial otorgada por Garantech S.A., estructurada como contrato de fianza (arts. 1574 y siguientes), sale de ese FAQ. Si una norma cambia, actualizamos la nota. Es informativa y no reemplaza el asesoramiento de un abogado.