Qué pasa si el inquilino no paga el alquiler: pasos para el propietario
Dos meses seguidos sin pagar habilitan a resolver el contrato. Los pasos que marca la ley para el propietario, en orden, y qué papel juega la garantía.
Lucas Díaz7 de octubre de 2026 · 6 min de lectura
Si el inquilino no paga, el propietario puede resolver el contrato cuando se acumulan dos meses consecutivos de deuda (art. 1219 del Código Civil y Comercial). En una vivienda, antes de demandar el desalojo tiene que intimar al pago por un medio fehaciente con un plazo de al menos 10 días corridos (art. 1222). Mientras tanto, si el contrato tiene garantía, puede reclamarle la deuda al garante.
Los pasos, en orden
- Reclamo informal. Un mensaje o llamado con el detalle de lo adeudado. Muchas veces alcanza.
- Intimación fehaciente (por ejemplo, carta documento) al domicilio que el inquilino fijó en el contrato, con un plazo no menor a 10 días corridos para pagar e indicando el lugar de pago. Vale aunque el inquilino se niegue a recibirla (art. 1222).
- Reclamo al garante. Si el fiador firmó como principal pagador, es deudor solidario: se le puede reclamar directamente (art. 1591).
- Demanda de desalojo. Si no paga y no devuelve el inmueble, el desalojo se tramita ante la justicia con el proceso que fije cada jurisdicción (art. 1222). El cobro de lo adeudado tiene vía ejecutiva (art. 1208).
Lo que no conviene hacer
- Cambiar la cerradura, retirar las pertenencias o cortar servicios. El desalojo lo ordena un juez; actuar por tu cuenta te expone a un reclamo.
- Negarte a recibir las llaves. La ley lo prohíbe: si el inquilino quiere devolver el inmueble, tenés que recibirlo, con reserva de reclamar lo que te deba (art. 1222).
- Dejar pasar los meses. Cuanto antes intimes, menos deuda se acumula.
Qué cambia según la garantía
| Garantía del contrato | Qué pasa ante un impago |
|---|---|
| Sin garantía | Solo podés reclamarle al inquilino, judicialmente si hace falta. |
| Garantía propietaria | Le reclamás al fiador. Si no paga, hay que ir a juicio contra él. |
| Fianza de Garantech | Una vez validado el impago, Garantech te responde en 5 a 10 días hábiles y sigue respondiendo mes a mes hasta la restitución del inmueble. No tenés que perseguir el cobro. |
| Seguro de caución | Depende de las condiciones de cada póliza: plazos, topes y conceptos incluidos. |
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Preguntas frecuentes
¿Con cuántos meses de deuda se puede desalojar?
La causal legal es la falta de pago de dos períodos consecutivos (art. 1219, inc. c). El contrato puede fijar otras causas de resolución (inc. d, incorporado por el DNU 70/2023).
¿Cuánto tarda un desalojo?
No hay un plazo legal: depende del proceso de cada jurisdicción y de cada caso. Por eso la garantía pesa tanto. La que responde mes a mes mientras dura el trámite te evita quedarte sin ingresos.
¿El garante tiene que pagar aunque se haya vencido el contrato?
Su obligación cesa al vencer el plazo, salvo la que derive de que el inquilino no devuelva el inmueble a tiempo (art. 1225).
Más guías: garantía propietaria y ley de alquileres 2026.
De dónde salen los datos
Las reglas legales de esta nota salen del texto vigente al 7/10/2026 del Código Civil y Comercial (texto actualizado en InfoLeg) y del DNU 70/2023. Si una norma cambia, actualizamos la nota. Esta guía es informativa y no reemplaza el asesoramiento de un abogado.