Venta de inmueble alquilado: la locación sigue
Excepto pacto en contrario, la locación subsiste durante el tiempo convenido aunque el inmueble se venda. La transmisión activa y pasiva es por causa de muerte.
Lucas Díaz15 de octubre de 2026 · 6 min de lectura
La venta de un inmueble alquilado no termina el contrato por sí sola. Excepto pacto en contrario, la locación subsiste durante el tiempo convenido aunque la cosa se enajene (art. 1189, inciso b). La transmisión activa y pasiva es otra regla del mismo artículo: rige por causa de muerte.
Venta y muerte, por separado
| Hecho | Qué dice el art. 1189 |
|---|---|
| Se enajena la cosa | Excepto pacto en contrario, la locación subsiste durante el tiempo convenido, aunque la cosa locada se enajene. Una venta entra en este inciso b. |
| El contrato dice otra cosa | Rige ese pacto. El artículo abre con esa salvedad, así que la subsistencia no es absoluta. |
| Causa de muerte | Excepto pacto en contrario, la locación se transmite activa y pasivamente (inciso a). Es un supuesto distinto de la venta. |
El inciso b conserva el tiempo convenido. No pone al comprador en el lugar del locador, y no menciona la escritura, el precio ni la garantía.
Si el inquilino se quiere ir igual
Vender no le abre otra puerta. La resolución anticipada es la del art. 1221, texto del art. 262 del DNU 70/2023: el locatario puede resolver en cualquier momento, pagando el equivalente al 10% del saldo del canon locativo futuro, calculado desde la notificación de la rescisión hasta la fecha de finalización pactada. No es el 10% del saldo del contrato. La cuenta está en la calculadora de rescisión.
La enajenación no está entre las causas por las que el locador puede resolver. El art. 1219 lista el cambio de destino o el uso irregular, la falta de conservación o el abandono sin dejar quien haga sus veces, la falta de pago de la prestación dineraria durante dos períodos consecutivos, y cualquier causa fijada en el contrato. Ese último inciso lo incorporó el art. 260 del DNU 70/2023. El detalle está en cuándo puede rescindir el propietario.
Si muere o abandona el inquilino
Es otro caso, y no sale de la venta. Si lo locado es un inmueble, o parte material de un inmueble, destinado a habitación, y el locatario abandona o fallece, la locación puede continuar en las mismas condiciones pactadas y hasta el vencimiento del plazo contractual. La continúa quien lo habite y acredite haber recibido del locatario ostensible trato familiar durante el año previo al abandono o al fallecimiento (art. 1190). Ese derecho prevalece sobre el del heredero. El desarrollo está en quién sigue si muere el inquilino.
La fianza del contrato en curso
El art. 1225 no habla de la venta. Las obligaciones del fiador cesan automáticamente al vencimiento del plazo de la locación, excepto la que derive de la no restitución en tiempo del inmueble. Para obligarse en la renovación o en la prórroga, expresa o tácita, hace falta el consentimiento expreso del fiador, una vez vencido el plazo. Es nula toda disposición anticipada que extienda la fianza, sea simple, solidaria como codeudor o principal pagador, del contrato original.
El detalle de esa caducidad está en obligaciones del garante.
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Preguntas frecuentes
¿Se puede rescindir el alquiler por la venta del inmueble?
No por la venta sola. Excepto pacto en contrario, la locación subsiste durante el tiempo convenido aunque la cosa se enajene (art. 1189, inciso b). Si el contrato dice otra cosa, rige ese pacto.
¿El comprador pasa a ser el locador?
El art. 1189 no lo dice. En la enajenación, el texto dice que la locación subsiste durante el tiempo convenido. La transmisión activa y pasiva está en el inciso a, y es por causa de muerte, salvo pacto en contrario.
¿El inquilino puede irse si venden?
Puede resolver en cualquier momento. La venta no cambia esa salida. Paga el equivalente al 10% del saldo del canon locativo futuro, desde la notificación de la rescisión hasta la fecha de finalización pactada (art. 1221, texto del art. 262 del DNU 70/2023).
¿Hay que pactar que el alquiler siga si se vende?
No. El art. 1189 hace subsistir la locación durante el tiempo convenido, excepto pacto en contrario. El pacto es la excepción.
¿La fianza caduca cuando se vende el inmueble?
El art. 1225 no habla de la venta. Las obligaciones del fiador cesan automáticamente al vencimiento del plazo, excepto la que derive de no restituir el inmueble a tiempo. La renovación o la prórroga pide su consentimiento expreso, una vez vencido el plazo.
¿Quién puede seguir si muere el inquilino?
Si el destino es habitación, quien lo habite y acredite haber recibido del locatario ostensible trato familiar durante el año previo al abandono o al fallecimiento. Sigue en las mismas condiciones pactadas, hasta el vencimiento del plazo, y prevalece sobre el heredero (art. 1190).
De dónde salen los datos
Los arts. 1189, 1190, 1219, 1221 y 1225 se leyeron el 15/10/2026 en el texto ordenado del Código Civil y Comercial en InfoLeg. El 1189, el 1190 y el 1225 no tienen, en ese texto, nota de sustitución del DNU 70/2023. El 1225 es el texto original. Los incisos a, b y c del 1219 tampoco tienen esa nota. El inciso d figura incorporado por el art. 260 de ese decreto. El 1221 está sustituido por el art. 262. El plazo de menos de 48 hs sale del FAQ del sitio: corre desde que recibimos toda la documentación completa. La aprobación sujeta a evaluación crediticia sale del FAQ y de los disclaimers. Que es una fianza de Garantech S.A. y no un seguro sale de ese FAQ. Si una norma cambia, actualizamos la nota. Es una guía informativa y no reemplaza el asesoramiento de un abogado.