Expensas extraordinarias: quién las paga, el inquilino o el propietario
Según el texto vigente del Código Civil y Comercial, las expensas extraordinarias son del propietario. Qué dice la ley, dónde está la zona gris y cómo evitar el conflicto.
Lucas Díaz7 de octubre de 2026 · 6 min de lectura
En un alquiler, las expensas extraordinarias las paga el propietario. Lo dice el art. 1209 del Código Civil y Comercial en su texto vigente: el inquilino no tiene a su cargo "las expensas comunes extraordinarias", y solo se le pueden cargar las expensas que deriven de gastos habituales, es decir, los vinculados a servicios normales y permanentes del edificio. Hay una zona gris desde el DNU 70/2023 (abajo la explicamos), así que lo más sano es que el contrato lo diga con todas las letras.
Ordinarias y extraordinarias: la diferencia
La definición está en el régimen de propiedad horizontal (art. 2048 del CCyC):
- Expensas ordinarias: los gastos de administración y de reparación o sustitución de las cosas comunes necesarios para mantener la seguridad, comodidad y decoro del edificio, y los que surgen de las obligaciones del administrador.
- Expensas extraordinarias: las que dispone la asamblea de propietarios por resolución.
Para el alquiler, el art. 1209 agrega su propio criterio: lo que importa es si el gasto es habitual (servicios normales y permanentes a disposición del inquilino), "independientemente de que sean considerados como expensas comunes ordinarias o extraordinarias".
| Gasto | Tipo de gasto | Quién paga en el alquiler |
|---|---|---|
| Sueldo del encargado, limpieza, luz y agua de espacios comunes | Habitual | El inquilino, si el contrato lo pone a su cargo |
| Mantenimiento periódico del ascensor o la caldera | Habitual | El inquilino, si el contrato lo pone a su cargo |
| Obras votadas en asamblea (pintar el frente, impermeabilizar la terraza, reemplazar un ascensor) | Extraordinario | El propietario |
| Impuestos y tasas que gravan el inmueble | Gravan la cosa | El propietario (art. 1209) |
Los ejemplos son orientativos: lo que define cada caso es si el gasto es habitual o no, y lo que diga el contrato.
La zona gris del DNU 70/2023
El DNU 70/2023 abrogó la Ley 27.551, pero no reescribió el art. 1209: InfoLeg lo sigue publicando con la redacción que le dio esa ley. Al mismo tiempo, el DNU sustituyó el art. 958, que hoy dice que las normas de los contratos son supletorias de la voluntad de las partes "salvo que la norma sea expresamente imperativa".
De ahí sale la discusión: algunos leen que, con el nuevo 958, el contrato puede poner las extraordinarias a cargo del inquilino; otros sostienen que la frase "solo puede establecerse" del 1209 es una limitación expresa. Mientras no haya una regla más clara, la recomendación práctica es una sola: que el contrato diga explícitamente quién paga las extraordinarias. Nuestro modelo de contrato de alquiler ya trae esa cláusula.
Frente al consorcio, el que debe es el propietario
Para el edificio, el obligado al pago de las expensas es el propietario de la unidad (arts. 2048 y 2050 del CCyC). Si el inquilino no paga lo que le toca según el contrato, el consorcio le reclama al dueño, y el dueño se lo reclama al inquilino.
Qué hacer si te cobran expensas extraordinarias
- Pedí la liquidación detallada de expensas: tiene que discriminar qué es gasto habitual y qué es extraordinario.
- Leé tu contrato: fijate qué dice sobre expensas y si nombra las extraordinarias.
- Reclamá por escrito al propietario o a la inmobiliaria citando el art. 1209. Si no hay acuerdo, consultá con un abogado antes de dejar de pagar algo: un impago puede terminar en un reclamo contra vos o tu garante.
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Preguntas frecuentes
¿El inquilino paga las expensas ordinarias?
Solo si el contrato lo pone a su cargo, y solo las que deriven de gastos habituales. Si el contrato no dice nada, rige la regla general del art. 1209: el inquilino paga las cargas que se originan en el uso que le da al inmueble, no las que gravan la cosa.
¿Qué pasa con los contratos firmados antes del DNU?
Los contratos firmados bajo la Ley 27.551 (julio 2020 a diciembre 2023) siguen con sus reglas hasta vencer, y para expensas la regla es la misma: el art. 1209 en la redacción de esa ley.
¿Quién paga las expensas si el departamento está vacío?
El propietario: frente al consorcio, las expensas siempre son suyas (art. 2048), haya o no inquilino.
Más guías: ley de alquileres 2026 y tipos de garantía para alquilar.
De dónde salen los datos
Las reglas legales de esta nota salen del texto vigente al 7/10/2026 del Código Civil y Comercial (texto actualizado en InfoLeg) y del DNU 70/2023. Si una norma cambia, actualizamos la nota. Esta guía es informativa y no reemplaza el asesoramiento de un abogado.