Quién sigue si muere el inquilino
Si el inmueble es vivienda, puede continuar quien lo habitaba y acredita trato familiar del año previo. Ese derecho prevalece sobre el del heredero.
Lucas Díaz14 de octubre de 2026 · 5 min de lectura
Si lo que se alquila es un inmueble, o parte material de un inmueble, destinado a habitación, y el inquilino muere o lo abandona, puede continuar la locación quien lo habite y acredite haber recibido del locatario ostensible trato familiar durante el año previo (art. 1190). Lo hace en las mismas condiciones pactadas, hasta el vencimiento del plazo. Ese derecho prevalece sobre el del heredero.
Qué no cambia
| Hecho | Efecto |
|---|---|
| Por causa de muerte | Excepto pacto en contrario, la locación se transmite activa y pasivamente por causa de muerte (art. 1189). Si el contrato dice otra cosa, esa transmisión no rige. |
| El continuador entra | Puede seguir en las mismas condiciones pactadas y hasta el vencimiento del plazo contractual (art. 1190). |
| La fianza | Las obligaciones del fiador cesan automáticamente al vencimiento del plazo, excepto la que derive de la no restitución en tiempo del inmueble. La renovación o la prórroga, expresa o tácita, exige el consentimiento expreso del fiador una vez vencido el plazo. No pide una firma nueva (art. 1225). |
Es nula toda disposición anticipada que extienda la fianza del contrato original, sea simple, solidaria como codeudor o principal pagador (art. 1225). El detalle de esa caducidad está en obligaciones del garante.
La ficha corta está en continuador de la locación. Si se vende el inmueble, la locación subsiste durante el tiempo convenido, excepto pacto en contrario (art. 1189). Ese caso está en vender un inmueble alquilado.
Preguntas frecuentes
¿Quién sigue si muere el inquilino?
Quien lo habite y acredite ostensible trato familiar durante el año previo al fallecimiento, si el destino es habitación. Puede seguir hasta el vencimiento, en las condiciones ya pactadas, y prevalece sobre el heredero (art. 1190).
¿El alquiler pasa a los herederos?
Excepto pacto en contrario, la locación se transmite por causa de muerte, activa y pasivamente (art. 1189). Si hay continuador en los términos del art. 1190, el derecho de esa persona prevalece sobre el del heredero del locatario.
¿Qué pasa con el contrato si muere el propietario?
Excepto pacto en contrario, la locación se transmite activa y pasivamente por causa de muerte (art. 1189). Si el contrato dice otra cosa, la muerte del propietario no la transmite.
¿La fianza sigue si se renueva el alquiler?
No, salvo consentimiento expreso del fiador para esa renovación o prórroga, expresa o tácita, una vez vencido el plazo. El art. 1225 no pide una firma nueva. Al vencimiento las obligaciones cesan, excepto la que derive de la no restitución en tiempo del inmueble. Es nula la extensión anticipada.
¿Sirve la misma regla si el inmueble no es vivienda?
No. El art. 1190 exige destino de habitación. Sin eso no hay continuador por esa norma. La transmisión por muerte queda en el art. 1189, salvo pacto en contrario.
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De dónde salen los datos
Los arts. 1189, 1190 y 1225 se leyeron el 14/10/2026 en el Código Civil y Comercial en InfoLeg, texto ordenado. En ese texto no tienen nota de sustitución del DNU 70/2023. El art. 1225 es el texto original. El plazo de menos de 48 hs sale del FAQ del sitio: corre desde que recibimos toda la documentación completa. La aprobación sujeta a evaluación crediticia sale del FAQ y de los disclaimers. Que Garantech es una fianza de Garantech S.A. y no un seguro sale de esos mismos textos. Si una norma cambia, actualizamos la nota. Es informativa y no reemplaza el asesoramiento de un abogado.