Cuándo puede rescindir el propietario un contrato de alquiler
El propietario resuelve por las causas del art. 1219, no cuando quiere. La intimación de pago es previa al desalojo por falta de pago, y solo si el destino es habitacional.
Lucas Díaz15 de octubre de 2026 · 6 min de lectura
El propietario puede resolver el contrato de alquiler por las causas del art. 1219. El cambio de destino o el uso irregular, la falta de conservación o el abandono sin dejar quien haga sus veces, y la falta de pago de la prestación dineraria durante dos períodos consecutivos están en la ley: el contrato no tiene que copiarlas. La cuarta causa es la que el contrato fija, y esa sí tiene que estar escrita.
Un solo período impago no alcanza para resolver por falta de pago.
Las causas, una por una
| Causa | Regla |
|---|---|
| Cambio de destino o uso irregular | Art. 1219 inciso a, en los términos del art. 1205. No hace falta escribirla en el contrato. El 1205 prohíbe variar el destino aunque no cause perjuicio al locador. |
| Falta de conservación o abandono | Art. 1219 inciso b. Tampoco hace falta escribirla. El abandono es sin dejar quien haga sus veces. |
| Falta de pago | Prestación dineraria convenida, impaga durante dos períodos consecutivos (art. 1219 inciso c). |
| Causa del contrato | Cualquier causa fijada en el contrato (inciso d, incorporado por el art. 260 del DNU 70/2023). Si no está escrita, esta causal no existe. |
| Intimación previa | Solo si el destino es habitacional, y antes de la demanda de desalojo por falta de pago de alquileres. El plazo nunca es inferior a diez días corridos desde la recepción, y hay que especificar el lugar de pago (art. 1222). |
| Ejecución de la sentencia | El plazo no puede ser menor a diez días (art. 1223). |
La intimación fehaciente no es un paso de cualquier juicio de resolución. El art. 1222 la pide para ese desalojo por falta de pago, y solo con destino habitacional. La notificación al domicilio que el inquilino denunció en el contrato vale aunque se niegue a recibirla, o si no se puede completar por un motivo imputable al inquilino.
No hay un plazo de ley para la duración del desalojo. El trámite es el de cada código procesal, y por eso no publicamos una cantidad de meses.
No es la salida del inquilino
El inquilino puede resolver en cualquier momento. Paga el equivalente al 10% del saldo del canon locativo futuro, desde la notificación de la rescisión hasta la fecha de finalización pactada (art. 1221, sustituido por el art. 262 del DNU 70/2023). No es el 10% del saldo del contrato. La cuenta está en la calculadora de rescisión. El propietario no usa ese porcentaje para resolver: usa el art. 1219.
Si el destino es habitacional y vas a intimar el pago, el texto base está en el modelo de intimación de pago. El impago, del lado del propietario, está en qué pasa si el inquilino no paga y en la calculadora de inquilino moroso.
Garantech responde ante el propietario por el alquiler impago. Una vez validado el impago, le respondemos en 5 a 10 días hábiles y seguimos mes a mes hasta que se restituye el inmueble. Si te piden una garantía para firmar, evaluamos tu perfil y te damos una respuesta en menos de 48 hs desde que recibimos toda tu documentación completa. Es una fianza de Garantech S.A., no un seguro. Cotizá tu garantía.
Preguntas frecuentes
¿El propietario puede rescindir el alquiler cuando quiere?
No. El art. 1219 le da cuatro caminos: cambio de destino o uso irregular, falta de conservación o abandono sin dejar quien haga sus veces, falta de pago durante dos períodos consecutivos, y cualquier causa fijada en el contrato.
¿Hay que intimar diez días antes de cualquier juicio?
No. Esa intimación es del art. 1222 y es previa a la demanda de desalojo por falta de pago de alquileres, solo si el destino es habitacional. El plazo nunca es inferior a diez días corridos desde la recepción, y hay que especificar el lugar de pago.
¿Alcanza con un período sin pagar?
No para resolver por falta de pago. El inciso c pide la prestación dineraria impaga durante dos períodos consecutivos. Para cobrarla, el art. 1208 da vía ejecutiva. Resolver el contrato es otra cosa, y otra causa solo vale si el contrato la fijó (inciso d).
¿Puede rescindir si cambian el destino o abandonan?
Sí, aunque el contrato no lo copie. Son los incisos a y b del art. 1219. El inciso a remite al art. 1205: el inquilino no puede variar el destino aunque eso no cause perjuicio. El abandono del inciso b es sin dejar quien haga sus veces. El uso del inmueble está en cambiar el destino del alquiler.
¿El propietario paga el 10% para terminar antes?
No. Ese 10% es del inquilino: el saldo del canon locativo futuro, desde la notificación de la rescisión hasta el fin pactado. Sale del art. 1221, texto del art. 262 del DNU 70/2023. No es un porcentaje del saldo del contrato.
¿Vender el inmueble es una causal?
No por la venta sola. Salvo pacto en contrario, la locación sigue durante el tiempo convenido aunque la cosa se enajene, por ejemplo si se vende (art. 1189). El caso está en vender un inmueble alquilado.
De dónde salen los datos
Los arts. 1189, 1205, 1208, 1219, 1221, 1222 y 1223 se leyeron el 14/10/2026 en el texto ordenado del Código Civil y Comercial en InfoLeg. El 1189, el 1205, el 1208 y el 1223 no tienen, en ese texto, nota de sustitución del DNU 70/2023. Los incisos a, b y c del 1219 tampoco. El inciso d figura incorporado por el art. 260 de ese decreto. El 1221 está sustituido por el art. 262. El 1222 figura sustituido por el art. 11 de la Ley 27.551. En ese texto, la nota dice que esa ley fue abrogada por el art. 249 del DNU y no figura una sustitución del 1222 por el decreto. El alcance del alquiler impago, el pago al propietario en 5 a 10 días hábiles una vez validado el impago, y el plazo de menos de 48 hs salen del sitio: la respuesta corre desde que recibimos toda la documentación completa. Que es una fianza de Garantech S.A. y no un seguro sale del FAQ. Si una norma cambia, actualizamos la nota. Es una guía informativa y no reemplaza el asesoramiento de un abogado.