Prórroga tácita de alquiler: qué pasa si te quedás

Si el plazo vence y seguís en la tenencia, no hay tácita reconducción. El art. 1218 lo dice para el plazo convenido y para el plazo mínimo legal en ausencia de convención. La locación continúa en los mismos términos contratados, hasta que cualquiera de las partes la dé por concluida mediante comunicación fehaciente.

El art. 1225 nombra, aparte, la prórroga expresa o tácita. Para obligarse en esa renovación o prórroga, el fiador tiene que prestar consentimiento expreso una vez vencido el plazo. Sus obligaciones cesan al vencimiento, excepto la que derive de no restituir el inmueble a tiempo.

Que te cobren esos meses no cambia la regla. El 1218 dice que la recepción de pagos durante la continuación no la altera.

Cada situación

Situación	Qué dice el Código
Seguís en la tenencia	No hay tácita reconducción. La locación continúa en los mismos términos contratados hasta una comunicación fehaciente de cualquiera de las partes (art. 1218).
Cobran esos meses	La recepción de pagos durante la continuación no altera la regla del primer párrafo (art. 1218).
Prórroga o modificación	El contrato, sus prórrogas y sus modificaciones deben ser hechos por escrito (art. 1188).
Renovación expresa	El contrato es renovable expresamente, sin pasar 20 años si el destino es habitacional ni 50 en los otros, contados desde el inicio (art. 1197).
Fianza	Las obligaciones del fiador cesan al vencer el plazo, excepto la que derive de no restituir el inmueble a tiempo. La renovación o la prórroga, expresa o tácita, exige su consentimiento expreso una vez vencido el plazo. Es nula la extensión anticipada (art. 1225).

El art. 1217 enumera, como extinción, el cumplimiento del plazo convenido o el requerimiento del 1218, según el caso. Si seguís en la tenencia, rige el 1218.

La prórroga escrita

Para pactar un plazo distinto, el art. 1197 pide una renovación expresa, sin pasar 20 años si el destino es habitacional ni 50 en los otros, contados desde el inicio. El art. 1188 pide que esa prórroga sea hecha por escrito, igual que el contrato y que las modificaciones. El texto no menciona la firma y no descarta un mensaje. Cómo se arma el pacto está en renovar el contrato.

Sin ese escrito, el art. 1218 mantiene la locación en los términos ya contratados hasta la comunicación fehaciente. El aviso para darla por concluida está en no renovar el contrato.

La fianza al vencer

El art. 1225 no pide una firma nueva. Pide ese consentimiento expreso, una vez vencido el plazo. Es nula toda disposición anticipada que extienda la fianza, sea simple, solidaria como codeudor o principal pagador, del contrato de locación original.

El desarrollo está en obligaciones del garante.

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Preguntas frecuentes

¿Si no hay acuerdo, tengo que devolver el departamento?

Sin prórroga escrita, el art. 1218 mantiene la locación en los términos ya contratados hasta que cualquiera de las partes la dé por concluida con comunicación fehaciente.

¿El garante tiene que aceptar la prórroga?

El art. 1225 pide su consentimiento expreso, una vez vencido el plazo, para la renovación o la prórroga expresa o tácita. No pide una firma nueva. Sin ese consentimiento no queda obligado por la prórroga. Sí permanece la obligación que nazca de no restituir el inmueble a tiempo. Una cláusula del contrato original que extienda la fianza por adelantado es nula.

¿Una cláusula de renovación automática abre otro plazo?

El art. 1197 dice que el contrato es renovable expresamente, sin pasar 20 años si el destino es habitacional ni 50 en los otros, contados desde el inicio. Quedarse el día del vencimiento es la continuación del art. 1218. Si la cláusula del contrato original extiende la fianza por adelantado, el art. 1225 la declara nula.

¿Y si el alquiler fue de palabra?

El art. 1188 pide escrito para el contrato y también para la prórroga. Si el plazo venció y seguís en la tenencia, el efecto es el del art. 1218: los mismos términos, hasta la comunicación fehaciente.

De dónde salen los datos

Los arts. 1188, 1197, 1217, 1218 y 1225 se leyeron el 14/10/2026 en el texto ordenado del Código Civil y Comercial en InfoLeg. En ese texto no tienen nota de sustitución del DNU 70/2023. El 1225 es el texto original. El plazo de menos de 48 hs sale del FAQ del sitio: corre desde que recibimos toda la documentación completa. Que Garantech es una fianza de Garantech S.A. y no es un producto de seguro sale del FAQ y de los disclaimers del sitio. Si una norma cambia, actualizamos la nota. Es informativa y no reemplaza el asesoramiento de un abogado.