Renovar un contrato de alquiler en 2026

Renovar un contrato de alquiler es pactarlo otra vez, de forma expresa, sin pasar 20 años si el destino es habitacional ni 50 en los otros destinos, contados desde el inicio (art. 1197). El escrito lo pide el art. 1188, para el contrato y también para las prórrogas y las modificaciones. Ahí termina el artículo: no habla de la firma ni deja afuera un mensaje.

Qué se vuelve a pactar

Punto	Regla vigente
Plazo	El que las partes establezcan. Si no hay plazo, la locación temporal sigue los usos del lugar; la vivienda permanente, 2 años; los restantes destinos, 3 años (art. 1198). La temporal no entra en los 3 años.
Precio y ajuste	Moneda de curso legal o extranjera. El inquilino no puede exigir pagar en otra. El índice, público o privado, tiene que estar expresado en la misma moneda de los alquileres. Si deja de publicarse durante el contrato, se usa un índice oficial de características similares: el que publique el INDEC si el precio está en moneda nacional, o el que cumpla las mismas funciones en el país que emite la moneda (art. 1199). La cuenta de ICL o IPC está en la calculadora de aumento.
Depósito	Sin tope legal. Cantidad, moneda y forma de devolución las pactan las partes (art. 1196).
Garante	Las obligaciones del fiador cesan al vencer el plazo, salvo la que derive de no restituir el inmueble a tiempo. Para la renovación o la prórroga hace falta su consentimiento expreso (art. 1225).

A estos contratos no se les aplica el art. 10 de la Ley 23.928. Lo dice el cierre del art. 1199.

Si el plazo vence y seguís adentro

Quedarse no abre una renovación de varios años. El art. 1218, en el texto ordenado de InfoLeg y sin nota de sustitución del DNU, dice lo que sí ocurre. Si vence el plazo convenido o el plazo mínimo legal en ausencia de convención, y el locatario sigue en la tenencia, no hay tácita reconducción. La locación continúa en los mismos términos contratados, hasta que cualquiera de las partes la dé por concluida mediante comunicación fehaciente.

Cobrar esos meses no la corta. El mismo artículo dice que la recepción de pagos durante la continuación no altera esa regla.

El 1218 no pide una firma nueva para esa continuación. La renovación expresa es la del 1197. El escrito, el del 1188. Son situaciones distintas.

El art. 1217 enumera, como extinción, el cumplimiento del plazo convenido o el requerimiento del 1218, según el caso.

La fianza no pasa al período nuevo

Las obligaciones del fiador cesan al vencer el plazo de la locación. La excepción es concreta: sigue la que derive de no restituir el inmueble a tiempo (art. 1225). Si el inquilino no lo devuelve a tiempo, esa obligación permanece. Las demás, no.

Para quedar obligado en la renovación o en la prórroga, expresa o tácita, el fiador tiene que prestar consentimiento expreso una vez vencido el plazo. El artículo no pide una firma nueva. Es nula la cláusula del contrato original que extienda la fianza por adelantado, sea simple, solidaria como codeudor o como principal pagador.

El desarrollo está en obligaciones del garante.

El contrato firmado con la ley anterior

Un contrato firmado bajo la Ley 27.551 sigue con las reglas de entonces hasta que vence (art. 7). Si en 2026 pactan un contrato nuevo, salen las reglas del DNU 70/2023, que en el art. 249 derogó esa ley. El marco está en ley de alquileres 2026. Los tres supuestos de plazo, en plazo del contrato.

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Preguntas frecuentes

¿Hay prórroga tácita si vence el alquiler?

No. El art. 1218 dice que no hay tácita reconducción. Si seguís en la tenencia, la locación continúa en los mismos términos hasta que vos o el propietario la den por concluida con una comunicación fehaciente. Que cobren el alquiler de esos meses no cambia la regla.

¿Qué pasa si no renuevan el contrato de alquiler?

No nace un plazo nuevo de años. Rige la continuación del art. 1218, en los términos ya contratados, hasta el aviso fehaciente. Un plazo distinto pide la renovación expresa del art. 1197 y el escrito del art. 1188.

¿El garante sigue cuando se renueva el alquiler?

No, salvo consentimiento expreso prestado después del vencimiento (art. 1225). Sin ese sí, no queda obligado por la renovación ni por la prórroga. Sí permanece la obligación que nazca de no devolver el inmueble a tiempo.

¿Qué plazo tiene la renovación si no escriben ninguno?

El art. 1198 toma el plazo que las partes hayan establecido. Si no hay ninguno, la locación temporal se rige por los usos del lugar, la vivienda permanente queda en 2 años y los restantes destinos en 3. La temporal no usa el supletorio de 3 años.

¿Se puede cambiar el índice al renovar?

Sí. En el contrato nuevo eligen moneda de curso legal o extranjera, y cualquier índice público o privado expresado en esa misma moneda (art. 1199). Si deja de publicarse durante la vigencia, se usa un índice oficial de características similares: el que publique el INDEC si el precio está en moneda nacional, o el que cumpla las mismas funciones en el país que emite la moneda. El inquilino no puede exigir el pago en otra.

De dónde salen los datos

Los arts. 1188, 1196, 1197, 1198, 1199, 1217, 1218 y 1225 se leyeron el 14/10/2026 en el texto ordenado del Código Civil y Comercial en InfoLeg. Los arts. 1188, 1197, 1217, 1218 y 1225 figuran sin nota de sustitución del DNU. El 1225 es el texto original. El 1196 está sustituido por el art. 255 del DNU 70/2023, el 1198 por el art. 256 y el 1199 por el art. 257. El art. 249 de ese decreto derogó la Ley 27.551. El art. 7, para los contratos firmados bajo esa ley, está en el relevamiento del 4/10/2026. El plazo de menos de 48 hs sale del FAQ del sitio: corre desde que recibimos toda la documentación completa. Si una norma cambia, actualizamos la nota. Es una guía informativa y no reemplaza el asesoramiento de un abogado.