Mejoras en el alquiler: cuáles se pueden hacer y cuáles se reclaman

El locatario puede realizar mejoras en la cosa locada, excepto tres casos. El art. 1211 las exceptúa si está prohibido en el contrato, si alteran la substancia o forma de la cosa, o si el locatario ha sido interpelado a restituirla. No tiene derecho a reclamar el pago de mejoras útiles y de mero lujo o suntuarias. Si son necesarias, puede reclamar su valor al locador.

Pintar, cambiar la cocina o tirar una pared no están en ese artículo. No las clasifica.

La realización de mejoras prohibidas en el art. 1211 viola la obligación de conservar la cosa en el estado en que se recibió (art. 1212).

No mezclar con el mantenimiento

Qué es	Qué dice el artículo
Mejoras de mero mantenimiento	Si la cosa es mueble, el locatario tiene a su cargo el gasto de su conservación y las mejoras de mero mantenimiento. Si es inmueble, tiene a su cargo solo esas mejoras (art. 1207).
Reparación necesaria y urgente	Si es urgente, el locatario puede efectuarla a costa del locador dándole aviso previo (art. 1207). Sin ese aviso, el artículo no autoriza el cargo. El 1207 no escribe un plazo. El art. 1201 está en reparaciones.
Mejora en la cosa locada	Puede realizarla, excepto que esté prohibido en el contrato, que altere la substancia o forma de la cosa, o que haya sido interpelado a restituirla (art. 1211).
Mejora necesaria	Puede reclamar su valor al locador (art. 1211).
Mejora útil, o de mero lujo o suntuaria	No tiene derecho a reclamar el pago. Puede realizarla, excepto que esté prohibido en el contrato, que altere la substancia o forma de la cosa, o que haya sido interpelado a restituirla (art. 1211).

La ficha del diccionario está en mejoras. Al concluir el contrato, el locatario debe restituir al locador la cosa en el estado en que la recibió, excepto los deterioros provenientes del mero transcurso del tiempo y el uso regular (art. 1210). El desarrollo está en devolver el inmueble.

Preguntas frecuentes

¿Puedo tirar una pared?

Si altera la substancia o la forma de la cosa, el art. 1211 no te deja hacer esa mejora, aunque el contrato no la prohíba. También la frena si está prohibida en el contrato, o si ya fuiste interpelado a restituirla. El artículo no trae una lista de obras.

¿Y si pagué una reparación urgente sin avisar?

Si es urgente realizar una reparación necesaria, el art. 1207 permite efectuarla a costa del locador dándole aviso previo. Sin ese aviso, el artículo no autoriza el cargo a costa del locador. Si el locador incumple la obligación de conservar la cosa con aptitud para el uso y goce convenido, el locatario puede resolver el contrato, salvo cuando el daño haya sido ocasionado directa o indirectamente por el locatario (art. 1220, inciso a). Está en si el propietario no arregla.

¿El depósito paga las mejoras?

El art. 1196, sustituido por el art. 255 del DNU 70/2023, dice que las partes pueden determinar libremente las cantidades y moneda entregadas en concepto de fianza o depósito en garantía, y la forma en que serán devueltas al finalizar la locación. No habla de mejoras. Cómo se devuelve lo pactado está en depósito de alquiler.

Si la mejora altera la substancia o la forma de la cosa, el art. 1211 no la permite. Si te piden una garantía para firmar, evaluamos tu perfil y te damos una respuesta en menos de 48 hs desde que recibimos toda tu documentación completa. La aprobación está sujeta a una evaluación crediticia y de riesgo, así que no todas las solicitudes se aprueban. Garantech es una garantía de fianza comercial otorgada por Garantech S.A. No es un producto de seguro. Cotizá tu garantía.

De dónde salen los datos

Los arts. 1207, 1210, 1211 y 1212 se leyeron el 15/10/2026 en el texto ordenado del Código Civil y Comercial en InfoLeg. En ese texto, esos cuatro artículos no tienen nota de sustitución del DNU 70/2023. El art. 1196 se leyó el mismo día y está sustituido por el art. 255 de ese decreto. El art. 1220 se leyó el mismo día y está sustituido por el art. 261. El plazo de menos de 48 hs sale del FAQ del sitio y corre desde que recibimos toda la documentación completa. Que Garantech es una garantía de fianza comercial otorgada por Garantech S.A. sale de ese FAQ. Que no es un producto de seguro sale del disclaimer del sitio. La aprobación sujeta a una evaluación crediticia y de riesgo, y que no todas las solicitudes se aprueban, salen del FAQ. En los perfiles, los casos especiales, el alcance, las preguntas frecuentes y los disclaimers no hay una regla sobre mejoras. Si una norma cambia, actualizamos la nota. Es informativa y no reemplaza el asesoramiento de un abogado.