El propietario no hace las reparaciones: qué hacer

Si el propietario no hace las reparaciones, el art. 1201 no le fija un plazo para arreglar. Notificás el reclamo: si es urgente y se niega o calla, podés reparar a costa de él recién pasadas al menos 24 horas corridas desde la recepción de la notificación; si no es urgente, intimás un plazo de al menos 10 días corridos desde la recepción de la intimación y, cumplido, hacés lo mismo. Si no conserva la cosa con aptitud para el uso convenido, podés resolver el contrato (art. 1220).

Pasos si no arregla

Notificá el reclamo al domicilio que el propietario denunció en el contrato. Esa notificación vale aunque se niegue a recibirla, o aunque no pueda completarse por un motivo que le sea imputable (art. 1201). El artículo no pide fotos ni un formulario. Pide que el reclamo esté debidamente notificado.
Si la reparación es urgente y, ante ese reclamo, se niega o calla, podés realizarla por vos, con cargo a él, una vez transcurridas al menos 24 horas corridas desde la recepción de la notificación. No desde que se entera por otro lado.
Si no es urgente, intimá un plazo para que la haga. Ese plazo no puede ser inferior a 10 días corridos, contados desde la recepción de la intimación. Cumplido, podés reparar de la misma forma, con cargo a él.
Si no conserva la cosa con aptitud para el uso y goce convenido, podés resolver el contrato. No podés usar esta salida si el daño lo ocasionaste vos, de forma directa o indirecta (art. 1220, inciso a). También podés resolver si incumple la garantía de evicción o la de vicios redhibitorios (inciso b).

Esas horas y esos días no se cuentan desde que el propietario se entera. Se cuentan desde la recepción de la notificación, o de la intimación si la reparación no es urgente.

Qué no es este camino

Las mejoras de mero mantenimiento de un inmueble las pagás vos (art. 1207, primer párrafo). Si la cosa es mueble, el mismo párrafo te carga también el gasto de conservación. Eso no es el deterioro que el 1201 pone en el propietario.

Hay otro camino para lo urgente. El segundo párrafo del 1207 te deja efectuar una reparación necesaria a costa del propietario si le das aviso previo. No escribe las 24 horas. El 1201, en cambio, pide negativa o silencio de un reclamo ya notificado, y la espera desde la recepción. Quién paga cada arreglo, cuando el Código no nombra una cañería ni un calefón, está en reparaciones del alquiler. Las mejoras que decidís vos, en mejoras en el alquiler.

Resolver porque no conserva la cosa no es el art. 1221. Ese artículo te deja resolver en cualquier momento, pagando el 10% del saldo del canon locativo futuro, desde la notificación de la rescisión hasta la finalización pactada. No pide que el propietario haya incumplido. La cuenta está en la calculadora de rescisión.

La fianza no reemplaza este reclamo. Si te piden una garantía para firmar, evaluamos tu perfil y te damos una respuesta en menos de 48 hs desde que recibimos toda tu documentación completa. La aprobación de la garantía está sujeta a una evaluación crediticia y de riesgo. No todas las solicitudes son aprobadas. Garantech es un servicio de fianza comercial prestado por Garantech S.A. No es un producto de seguro. Cotizá tu garantía.

Preguntas frecuentes

¿Qué hago si el propietario no hace las reparaciones?

Notificás el reclamo al domicilio del contrato. Si es urgente y se niega o calla, esperás al menos 24 horas corridas desde la recepción y podés reparar con cargo a él. Si no es urgente, intimás un plazo de al menos 10 días corridos desde la recepción de la intimación y, cumplido, hacés lo mismo (art. 1201). Si no conserva la cosa con aptitud para el uso convenido, podés resolver, salvo que el daño lo hayas causado vos (art. 1220, inciso a).

¿El propietario tiene 24 horas para reparar?

No. El art. 1201 no le fija un plazo para arreglar. Las 24 horas corren para vos. Ante negativa o silencio de un reclamo urgente ya notificado, podés reparar a costa de él una vez transcurridas al menos 24 horas corridas desde la recepción de la notificación. Si no es urgente, el plazo que intimás no puede ser inferior a 10 días corridos desde la recepción de la intimación.

¿Puedo arreglar y que lo pague el propietario?

Sí, con cargo a él, cuando se cumplen el aviso y la espera del art. 1201. En la urgente hace falta negativa o silencio. En la que no es urgente, hace falta intimar y que se cumpla el plazo. El art. 1207, segundo párrafo, es otro supuesto: una reparación necesaria y urgente, a costa de él, con aviso previo. Ese párrafo no escribe las 24 horas.

¿Puedo resolver el alquiler si el dueño no arregla?

Podés resolver si incumple la obligación de conservar la cosa con aptitud para el uso y goce convenido, salvo que el daño lo hayas ocasionado de forma directa o indirecta. También si incumple la garantía de evicción o la de vicios redhibitorios (art. 1220). No es la salida del art. 1221. Esa se paga aunque no haya incumplimiento: el 10% del saldo del canon locativo futuro, desde la notificación hasta la finalización pactada.

¿La fianza de Garantech cubre este arreglo?

No. Las reparaciones no están en el alcance publicado. Ante el propietario, la fianza responde por el alquiler impago sin techo global, mes a mes, hasta la restitución del inmueble. Las expensas entran hasta el 15% del monto total del contrato, los servicios hasta el 5%, la ocupación indebida hasta el 20% y el depósito en exceso hasta el 5%.

De dónde salen los datos

Los arts. 1201, 1207, 1220 y 1221 se leyeron el 16/10/2026 en el texto ordenado del Código Civil y Comercial en InfoLeg. El 1201 está sustituido por el art. 3 de la Ley 27.737, Boletín Oficial del 17/10/2023. El DNU 70/2023 no lo reescribió. El 1207 no tiene, en ese texto, nota de sustitución de ese decreto. El 1220 está sustituido por el art. 261 y el 1221 por el art. 262, Boletín Oficial del 21/12/2023. El 1201 dice que el locador debe conservar la cosa locada en estado de servir al uso y goce convenido y efectuar a su cargo la reparación que exija el deterioro en su calidad o defecto, originado por cualquier causa no imputable al locatario. Ante negativa o silencio del locador frente a un reclamo debidamente notificado para una reparación urgente, el locatario puede realizarla por sí, con cargo al locador, una vez transcurridas al menos veinticuatro (24) horas corridas desde la recepción de la notificación. Si no es urgente, intima un plazo que no puede ser inferior a diez (10) días corridos desde la recepción de la intimación y, cumplido, puede proceder de esa misma forma. La notificación al domicilio denunciado por el locador en el contrato se tiene por válida aunque se niegue a recibirla o no pueda completarse por un motivo que le sea imputable. El 1207 dice que, si la cosa es mueble, el locatario tiene a su cargo el gasto de su conservación y las mejoras de mero mantenimiento, y solo estas si es inmueble, y que, si es urgente realizar reparaciones necesarias, puede efectuarlas a costa del locador dándole aviso previo. El 1220 dice que el locatario puede resolver el contrato si el locador incumple la obligación de conservar la cosa con aptitud para el uso y goce convenido, salvo cuando el daño haya sido ocasionado directa o indirectamente por el locatario, o la garantía de evicción o la de vicios redhibitorios. El 1221 dice que el locatario puede, en cualquier momento, resolver la contratación abonando el equivalente al 10% del saldo del canon locativo futuro, calculado desde la fecha de la notificación de la rescisión hasta la fecha de finalización pactada. El plazo de menos de 48 hs sale del FAQ del sitio y corre desde que recibimos toda la documentación completa. Que la aprobación de la garantía está sujeta a una evaluación crediticia y de riesgo, y que no todas las solicitudes son aprobadas, sale del disclaimer del sitio. Que Garantech es un servicio de fianza comercial prestado por Garantech S.A. y no es un producto de seguro sale de ese mismo disclaimer. El alcance de alquileres impagos, expensas, servicios, ocupación indebida y depósito en exceso sale de la tabla de cobertura del sitio. Si una norma cambia, actualizamos la nota. Es informativa y no reemplaza el asesoramiento de un abogado.