Plazo del contrato de alquiler en 2026: mínimo, máximo y supletorio

El plazo de un contrato de alquiler es el que las partes hayan establecido. Lo dice el art. 1198, sustituido por el art. 256 del DNU 70/2023. No pide que ese plazo esté escrito y no pone un mínimo. Bajo este artículo, si las partes establecieron un año, el contrato dura un año: no se estira a 2 ni a 3.

Si no se estableció plazo

Destino	Plazo supletorio
Locación temporal	El que establezcan los usos y costumbres del lugar donde se asiente el inmueble locado (art. 1198).
Vivienda permanente, con o sin muebles	2 años.
Restantes destinos	3 años. No incluye a la locación temporal ni a la vivienda permanente.

El escrito es otra regla. El art. 1188 pide que se haga por escrito la locación de cosa inmueble o mueble registrable, de una universalidad que incluya a alguna de ellas, o de parte material de un inmueble. La misma regla alcanza a las prórrogas y a las modificaciones. Si ese escrito no establece plazo, corren los tres supuestos de arriba. Falta de plazo no es falta de escritura.

El máximo

El art. 1197 pone el techo, cualquiera sea el objeto: 20 años para el destino habitacional y 50 años para los otros destinos. El contrato es renovable expresamente, sin pasar esos máximos contados desde el inicio. Una vivienda pactada por 30 años se choca con ese artículo.

En el art. 1197, otros destinos son los que no son habitacionales, y el tope ahí es de 50 años. Los 3 años del art. 1198 son otra cuenta: alcanzan solo a los restantes destinos, después de dejar afuera la locación temporal y la vivienda permanente.

De dónde salía el mínimo de 3 años

Ese mínimo no está en el art. 1198 vigente. Lo ponían el art. 3 de la Ley 27.551 y, después, el art. 1 de la Ley 27.737. Los dos sustituían el 1198: si el contrato carecía de un plazo expreso y determinado mayor, se consideraba celebrado por el plazo mínimo legal de tres años, salvo las excepciones de su art. 1199. En el texto de la 27.551 el locatario puede renunciar a ese plazo si está en la tenencia de la cosa. El art. 1 de la 27.737 no repite esa renuncia.

El art. 249 del DNU 70/2023 derogó la Ley 27.551. La 27.737 no fue derogada por su nombre: el decreto volvió a sustituir el 1198. Un contrato celebrado bajo esas leyes sigue con las reglas de entonces hasta que vence (art. 7). El supletorio de 2 años no le cambia el plazo.

El marco está en ley de alquileres 2026. Si el destino no es vivienda, el detalle está en plazo de alquiler comercial. La temporal, en alquiler temporal. Para armar el texto, modelo de contrato.

La fianza y el vencimiento

Las obligaciones del fiador cesan automáticamente al vencimiento del plazo de la locación, excepto la que derive de la no restitución en tiempo del inmueble locado (art. 1225). Si el inquilino no lo devuelve a tiempo, esa obligación permanece. Las demás, no.

Para obligarse en la renovación o en la prórroga, expresa o tácita, se exige el consentimiento expreso del fiador, una vez vencido el plazo del contrato. El artículo no pide una firma nueva. Es nula toda disposición anticipada que extienda la fianza, sea simple, solidaria como codeudor o principal pagador, del contrato de locación original.

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Preguntas frecuentes

¿Cuál es el plazo mínimo de un contrato de alquiler?

En un contrato nuevo, el que las partes hayan establecido. El art. 1198 no fija un piso. El plazo mínimo legal de tres años era el del art. 3 de la Ley 27.551 y el del art. 1 de la Ley 27.737, cuando el contrato carecía de un plazo expreso y determinado mayor, salvo las excepciones de su art. 1199. El art. 249 del DNU 70/2023 derogó la 27.551 y el art. 256 sustituyó el 1198.

¿Qué plazo rige si el contrato no lo establece?

La locación temporal sigue los usos y costumbres del lugar donde se asiente el inmueble locado. La vivienda permanente, con o sin muebles, queda en 2 años. Los restantes destinos quedan en 3 años (art. 1198). La temporal no usa el de 3.

¿Cuál es el plazo máximo de un alquiler?

20 años si el destino es habitacional y 50 años para los otros destinos (art. 1197). La renovación tiene que ser expresa y no puede pasar esos máximos contados desde el inicio.

¿El alquiler temporal dura 2 o 3 años?

Si no se estableció plazo, ninguno de los dos. El art. 1198 manda a estar a los usos y costumbres del lugar donde se asiente el inmueble locado. Los 2 años son de la vivienda permanente. Los 3, de los restantes destinos.

¿Un local tiene el plazo de la vivienda?

No, cuando no es locación temporal ni vivienda permanente. En ese caso, si no se estableció plazo, el art. 1198 pone 3 años. El máximo, si el destino no es habitacional, es de 50 años (art. 1197).

¿La fianza sigue al vencer el plazo?

Las obligaciones del fiador cesan automáticamente al vencimiento, excepto la que derive de no restituir el inmueble a tiempo (art. 1225). La renovación o la prórroga, expresa o tácita, pide su consentimiento expreso una vez vencido el plazo. No pide una firma nueva. Es nula la cláusula del contrato original que extienda la fianza por adelantado.

De dónde salen los datos

Los arts. 1188, 1197, 1198 y 1225 se leyeron el 15/10/2026 en el texto ordenado del Código Civil y Comercial en InfoLeg. El 1198 está sustituido por el art. 256 del DNU 70/2023. El 1188, el 1197 y el 1225 no tienen, en ese texto, nota de sustitución de ese decreto. El 1225 es el texto original. El art. 249 del mismo decreto derogó la Ley 27.551. El plazo mínimo legal de tres años se leyó el 15/10/2026 en el art. 3 de la Ley 27.551 y en el art. 1 de la Ley 27.737: si el contrato carecía de un plazo expreso y determinado mayor, se consideraba celebrado por ese mínimo, salvo las excepciones de su art. 1199. En la 27.551 el locatario puede renunciar a ese plazo si está en la tenencia de la cosa. El art. 1 de la 27.737 no trae esa frase. La 27.737 no fue derogada por su nombre: el DNU re-sustituyó el 1198, según el relevamiento del 4/10/2026. El art. 7, para los contratos ya celebrados, está en ese mismo relevamiento. El plazo de menos de 48 hs sale del FAQ del sitio y corre desde que recibimos toda tu documentación completa. Que Garantech es una garantía de fianza comercial otorgada por Garantech S.A. y no es un producto de seguro sale del FAQ y de los disclaimers del sitio. Si una norma cambia, actualizamos la nota. Es una guía informativa y no reemplaza el asesoramiento de un abogado.