Fondo de reserva: quién paga en el alquiler
Si el consorcio tiene fondo de reserva, el aporte lo debe el propietario. El Código no ordena crearlo ni le fija un porcentaje. El uso del fondo está escrito para gastos imprevistos, no para el gasto habitual del art. 1209.
Lucas Díaz20 de octubre de 2026 · 6 min de lectura
Si el consorcio tiene fondo de reserva, el aporte lo debe el propietario. El art. 2046 inc. d) lo lista entre sus obligaciones, con la fórmula «si lo hay». El Código no ordena crear el fondo y no le fija un porcentaje. Frente al consorcio, el art. 2050 suma a los poseedores y no nombra al inquilino.
Entre inquilino y propietario, el texto que InfoLeg publica en el art. 1209 solo permite poner a cargo del locatario las expensas que deriven de gastos habituales. El uso del fondo está escrito para otra cosa: gastos imprevistos y mayores que los ordinarios (arts. 2064 inc. c y 2067 inc. d).
No es la expensa ordinaria ni la extraordinaria
El inc. c) del mismo 2046 obliga al propietario a pagar las expensas comunes ordinarias y extraordinarias, en la proporción de su parte indivisa. El fondo está en el inciso siguiente. Son dos deberes.
El art. 2048 manda pagar las expensas comunes ordinarias de administración y de reparación o sustitución de las cosas y partes comunes o bienes del consorcio, necesarias para mantener en buen estado las condiciones de seguridad, comodidad y decoro del inmueble, y las que resultan de obligaciones impuestas al administrador por la ley, el reglamento o la asamblea. También manda pagar las extraordinarias dispuestas por resolución de la asamblea. En ese artículo no aparece el fondo de reserva.
Tampoco aparece en el art. 2056, el que enumera lo que el reglamento de propiedad horizontal debe contener. El 2046 no lo impone: dice «si lo hay».
Quién queda obligado
| Quién mira la boleta | Qué está escrito |
|---|---|
| El propietario, si el fondo existe | Contribuir a la integración del fondo de reserva, si lo hay (art. 2046 inc. d). Pagar ordinarias y extraordinarias es el inciso anterior, y ese sí habla de la parte indivisa. |
| Un poseedor | Además del propietario, y sin liberarlo, están obligados al pago los que sean poseedores por cualquier título (art. 2050). El artículo no nombra al inquilino. |
| El inquilino, si el contrato no lo dice | No tiene a su cargo las expensas comunes extraordinarias. Solo pueden establecerse a su cargo las que deriven de gastos habituales (art. 1209). |
| El administrador, para gastarlo | Hace falta autorización previa del consejo de propietarios, y el gasto tiene que ser imprevisto y mayor que los ordinarios (arts. 2064 inc. c y 2067 inc. d). |
Qué le toca al inquilino
El art. 2050 no lo nombra. En la locación, el Código habla de tenencia. El art. 1223 dice que, al extinguirse la locación, debe restituirse la tenencia de la cosa locada. El art. 1218 usa la misma palabra cuando el locatario se queda después del plazo. El 2050 habla de poseedores.
El reparto con el propietario es el 1209. En la redacción publicada, el locatario paga las cargas y contribuciones que se originen en el destino que le da a la cosa. No paga las que gravan la cosa ni las expensas comunes extraordinarias. Solo puede establecerse a su cargo lo que derive de gastos habituales: los vinculados a servicios normales y permanentes a su disposición, aunque el consorcio los llame ordinarias o extraordinarias.
El aporte al fondo no está en esa definición. Los arts. 2064 y 2067 piden autorización previa del consejo de propietarios para disponer de él ante gastos imprevistos y mayores que los ordinarios. La asamblea puede designar ese consejo. El 2067 no nombra a otro órgano si el consejo no existe.
Si el contrato igual le carga el aporte al inquilino, no decimos que esa cláusula sea nula. El art. 958, sustituido por el art. 252 del DNU 70/2023, deja las normas legales como supletorias de lo que las partes escriben, salvo que la norma sea expresamente imperativa, y siempre con interpretación restrictiva. La misma discusión, para las extraordinarias, está en expensas extraordinarias. Las ordinarias, en expensas ordinarias.
En la liquidación
Fijate si el ítem es el aporte al fondo o un gasto del mes. El Código no le exige a la liquidación un renglón con ese nombre. El reclamo del consorcio sigue en cabeza del propietario. El art. 2049 le impide liberarse de una expensa o contribución a su cargo por enajenación voluntaria o forzosa, por renuncia al uso y goce de los bienes o servicios comunes, o por abandono de la unidad. Alcanza también a las devengadas antes de adquirirla.
Qué dice el alcance de la fianza
Garantech es una garantía de fianza comercial otorgada por Garantech S.A. Se estructura como un contrato de fianza (arts. 1574 y siguientes). El alcance publicado nombra las expensas ordinarias y extraordinarias, hasta el 15% del monto total del contrato. No nombra el aporte al fondo de reserva.
La respuesta sale en menos de 48 hs desde que recibimos toda la documentación completa. La aprobación está sujeta a una evaluación crediticia y de riesgo, así que no todas las solicitudes se aprueban.
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Preguntas frecuentes
¿El inquilino paga el fondo de reserva?
Ante el consorcio, el art. 2050 no lo nombra. El obligado del art. 2046 inc. d) es el propietario. Entre las partes, el 1209 publicado solo permite cargarle gastos habituales, y el fondo está escrito para gastos imprevistos y mayores que los ordinarios. Si el contrato dice otra cosa, no la damos por nula.
¿Es obligatorio tener fondo de reserva?
No. El 2046 inc. d) dice «si lo hay». El art. 2056 no lo pone entre lo que el reglamento debe contener.
¿Hay un porcentaje en el Código?
No. El art. 2046 no trae un número para ese aporte.
¿El fondo de reserva es una expensa extraordinaria?
El 2046 los separa en dos incisos. El 2048 llama extraordinarias a las que dispone la asamblea. Gastar el fondo pide otra condición: que el gasto sea imprevisto y mayor que los ordinarios, y que el consejo autorice antes.
¿Quién autoriza a usar el fondo?
El consejo de propietarios, y la autorización es previa (arts. 2064 inc. c y 2067 inc. d). El art. 2064 dice que la asamblea puede designar ese consejo. Si no hay consejo, el 2067 no nombra un reemplazo.
¿La fianza incluye el fondo de reserva?
El alcance publicado de Garantech nombra expensas ordinarias y extraordinarias hasta el 15% del monto total del contrato. No nombra este aporte. El término está en expensas.
De dónde salen los datos
Los arts. 958, 1209, 1218, 1223, 2046, 2048, 2049, 2050, 2056, 2064 y 2067 se leyeron el 20/10/2026 en el texto ordenado del Código Civil y Comercial en InfoLeg. El 958 está sustituido por el art. 252 del DNU 70/2023 (B.O. 21/12/2023). El 1209 figura sustituido por el art. 8 de la Ley 27.551. En esa nota, InfoLeg agrega que la Ley 27.551 fue abrogada por el art. 249 de ese decreto. El 1209 no tiene, en ese texto, una nota de sustitución del decreto. Los arts. 1218, 1223, 2046, 2048, 2049, 2050, 2056, 2064 y 2067 tampoco. El 15% para expensas ordinarias y extraordinarias sale del alcance publicado en el sitio. El plazo de menos de 48 hs sale del FAQ del sitio y corre desde que recibimos toda la documentación completa. Que la aprobación está sujeta a una evaluación crediticia y de riesgo, y que no todas las solicitudes se aprueban, sale de ese FAQ. Que Garantech es una garantía de fianza comercial otorgada por Garantech S.A., estructurada como contrato de fianza (arts. 1574 y siguientes), sale del mismo FAQ. Si una norma cambia, actualizamos la nota. Es informativa y no reemplaza el asesoramiento de un abogado.