Expensas ordinarias en un alquiler: quién las paga
Frente al consorcio, las expensas ordinarias las paga el propietario. Al inquilino solo se le pueden cargar los gastos habituales, si el contrato lo establece.
Lucas Díaz15 de octubre de 2026 · 6 min de lectura
En un alquiler, las expensas ordinarias las paga el propietario frente al consorcio (art. 2048). Al inquilino, el art. 1209 solo permite poner a su cargo las expensas que deriven de gastos habituales, y solo si el contrato lo establece. Habituales son los vinculados a servicios normales y permanentes a disposición del locatario, aunque el consorcio las llame ordinarias o extraordinarias.
Ordinaria no es lo mismo que habitual
| Qué mira la norma | Quién paga | Artículo |
|---|---|---|
| Gasto habitual: vinculado a servicios normales y permanentes a disposición del locatario | Solo esas expensas pueden establecerse a cargo del inquilino. Que el consorcio las considere ordinarias o extraordinarias no cambia el criterio. | Art. 1209 |
| Expensas comunes extraordinarias, entre inquilino y propietario | El texto del 1209 no se las carga al inquilino. Tampoco las cargas que gravan la cosa. | Art. 1209 |
| Expensas comunes ordinarias, frente al consorcio | Las paga el propietario. Son las de administración y de reparación o sustitución de cosas y partes comunes o bienes del consorcio, necesarias para mantener en buen estado las condiciones de seguridad, comodidad y decoro, y las que resulten de obligaciones impuestas al administrador por la ley, el reglamento o la asamblea. También las instalaciones para el acceso o la circulación de personas con discapacidad, fijas o móviles, y las vías de evacuación alternativas. | Art. 2048 |
| Expensas comunes extraordinarias dispuestas por resolución de la asamblea | También las paga el propietario. Lo que la asamblea le impone al administrador no entra acá: el mismo artículo lo cuenta entre las ordinarias. | Art. 2048 |
| Deuda de gastos y contribuciones de la propiedad horizontal | El propietario. También están obligados quienes sean poseedores por cualquier título, sin liberarlo. El artículo no nombra al inquilino. | Art. 2050 |
El mismo art. 1209 le carga al locatario las contribuciones que nacen del destino que le da a la cosa. Eso no es la expensa del edificio.
La asamblea no vuelve extraordinario todo lo que toca
El art. 2048 llama extraordinarias a las expensas comunes dispuestas por resolución de la asamblea. En las ordinarias mete otra cosa: las obligaciones que la asamblea le impone al administrador, junto con la administración y la reparación o sustitución de las cosas y partes comunes. «Lo que dispone la asamblea» junta las dos.
La administración no está en el 1209. El 2048 la nombra entre las expensas comunes ordinarias que paga el propietario.
Si el contrato dice otra cosa
Fijate la cláusula. Si dice solo «el inquilino paga las ordinarias», usa el nombre del 2048. El 1209 permite establecer a cargo del inquilino las expensas que deriven de gastos habituales, con independencia de esa etiqueta.
El texto del 1209 deja las expensas comunes extraordinarias fuera del inquilino. Si el contrato las pone igual a su cargo, no afirmamos que la cláusula sea nula. El art. 958, sustituido por el art. 252 del DNU 70/2023, dice que las normas legales siempre son de aplicación supletoria a la voluntad de las partes expresada en el contrato, aunque la ley no lo determine en forma expresa para un tipo contractual determinado, salvo que la norma sea expresamente imperativa, y siempre con interpretación restrictiva.
El otro lado de la tabla está en expensas extraordinarias. Si el inquilino no las paga, el frente del consorcio está en si el inquilino no paga las expensas. El término, en expensas.
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Preguntas frecuentes
¿Quién paga las expensas ordinarias en un alquiler?
Frente al consorcio, el propietario (art. 2048). Al inquilino se le pueden cargar solo las que deriven de gastos habituales, si el contrato lo establece (art. 1209).
¿Qué cuenta como gasto habitual?
El art. 1209 lo define: lo vinculado a servicios normales y permanentes a disposición del locatario. No importa si el consorcio lo liquida como ordinaria o como extraordinaria. La administración no está en esa definición.
¿La administración del edificio la paga el inquilino?
El art. 2048 la incluye entre las expensas comunes ordinarias que paga el propietario. El 1209 no la llama gasto habitual.
¿Todo lo que decide la asamblea es extraordinario?
No. Extraordinarias son las dispuestas por resolución de la asamblea. Lo que la asamblea le impone al administrador entra en las ordinarias (art. 2048).
¿El inquilino le debe las expensas al consorcio?
El art. 2050 obliga al propietario y, sin liberarlo, a quienes sean poseedores por cualquier título. No nombra al inquilino. Lo pactado en el contrato se reclama entre las partes del alquiler. El desarrollo está en si el inquilino no paga las expensas.
¿Quién paga las expensas extraordinarias?
El texto del 1209 no se las carga al inquilino. Frente al consorcio, el propietario paga las dispuestas por resolución de la asamblea (art. 2048). Si el contrato dice otra cosa, no la damos por nula: el art. 958 está citado arriba. La nota larga está en expensas extraordinarias.
De dónde salen los datos
Los arts. 1209, 2048, 2050 y 958 se leyeron el 14/10/2026 en el texto ordenado del Código Civil y Comercial en InfoLeg. El 1209 figura sustituido por el art. 8 de la Ley 27.551. El DNU 70/2023 abrogó esa ley por el art. 249 y no reescribió el 1209. Los arts. 2048 y 2050 no tienen nota de sustitución de ese decreto. El art. 958 está sustituido por el art. 252 de ese decreto. El 15% para expensas ordinarias y extraordinarias sale del alcance publicado en el sitio. «Es una fianza de Garantech S.A., no un seguro» sale del FAQ y del aviso legal del sitio. El plazo de menos de 48 hs sale del FAQ y corre desde que recibimos toda la documentación completa. Si una norma cambia, actualizamos la nota. Es una guía informativa y no reemplaza el asesoramiento de un abogado.