Alquilar sin inmobiliaria: contrato y comisión

Se puede alquilar sin inmobiliaria. El art. 1187 define la locación entre las partes: una otorga el uso y goce temporario de una cosa y la otra paga un precio en dinero. El corretaje es otro contrato. El art. 1345 lo define como la obligación de una persona, el corredor, de mediar en la negociación y la conclusión de un negocio, sin dependencia ni representación. Ni el 1187 ni el 1188 piden ese contrato.

Si la cosa es un inmueble, o una parte material de un inmueble, el contrato tiene que hacerse por escrito. La misma regla vale para las prórrogas y las modificaciones (art. 1188). En el texto ordenado de InfoLeg ese artículo no tiene nota de sustitución del DNU 70/2023.

Cómo se hace

Dejá el contrato por escrito y con las partes nombradas. El texto se arma en el modelo de contrato de alquiler. El art. 1188 pide esa forma para el contrato, la prórroga y la modificación. El desarrollo está en alquiler sin contrato.
La identidad de las personas que intervienen es una obligación del corredor, y solo si lo hay. El art. 1347, inciso a, le pide asegurarse de la identidad de esas personas y de su capacidad legal para contratar. No menciona un informe de dominio ni la titularidad del inmueble. Sin corredor, ese inciso no corre. Los arts. 1187, 1188 y 1189 tampoco traen un trámite para comprobar que el locador es el dueño. El 1189 dice que, excepto pacto en contrario, la locación se transmite por causa de muerte y subsiste durante el tiempo convenido aunque la cosa se enajene.
Si un corredor habilitado empieza a actuar y no querés corretaje, el art. 1346 entiende concluido el contrato por esa intervención, salvo protesta expresa hecha saber al corredor contemporáneamente con el comienzo de su actuación. También lo entiende concluido si el otro comitente actúa por medio de otro corredor.
Anotá plazo, precio, ajuste, depósito y garantía. La tabla dice qué fija cada artículo, y qué plazo entra si no lo escribieron.

Qué anotar en el contrato

Punto	Qué dice la norma
Plazo	El art. 1198, texto del art. 256 del DNU, dice que el plazo es el que las partes hayan establecido. Si no se estableció, la locación temporal sigue los usos y costumbres del lugar del inmueble, la vivienda permanente queda en dos años, con o sin muebles, y los restantes destinos en tres años. El art. 1197 pone el máximo en 20 años para el destino habitacional y en 50 para los otros. La renovación es expresa y no puede pasar esos máximos contados desde el inicio. En InfoLeg el 1197 no tiene nota de sustitución del DNU.
Precio y ajuste	El art. 1199, texto del art. 257 del DNU, deja moneda de curso legal o moneda extranjera. El locatario no puede exigir que le acepten el pago en una moneda distinta de la del contrato. El ajuste se pacta, con cualquier índice público o privado, en la misma moneda de los alquileres. Si ese índice deja de publicarse durante el contrato, se usa un índice oficial de características similares: el que publique el INDEC, si el precio está en moneda nacional, o el que cumpla las mismas funciones en el país que emite la moneda de pago.
Depósito y pago	El art. 1196, texto del art. 255 del DNU, deja libres las cantidades, la moneda y la forma de devolución de la fianza o del depósito al finalizar la locación. No fija un tope. La periodicidad del pago también se pacta, y no puede ser inferior a mensual.
Garantía	El relevamiento del 4/10/2026 dice que no hay un menú legal ni una norma que obligue al propietario a aceptar una garantía. El inquilino puede ofrecer una propietaria, una fianza, una caución o un aval. Ese menú era el art. 13 de la Ley 27.551. El art. 249 del DNU derogó esa ley.

Si interviene un corredor

El art. 1350 le reconoce la comisión estipulada si el negocio se celebra como resultado de su intervención. Si no hay estipulación, es la de uso en el lugar de celebración del contrato o, en su defecto, la del lugar en que principalmente realiza su cometido. Si no hay ninguna de esas, la fija el juez. Si nadie medió, no hay un corredor al que ese artículo le reconozca comisión.

Caso	Comisión
Un solo corredor	Todas las partes le deben comisión, excepto pacto en contrario o protesta de una de las partes según el art. 1346. No hay solidaridad entre las partes respecto del corredor (art. 1351).
Un corredor por cada parte	Cada uno solo tiene derecho a cobrar comisión de su comitente (art. 1351).
Locación de vivienda en CABA	Tope del 4,15% del valor total del contrato, a cargo del locador (Ley 2340, según Ley 5859, art. 11 inc. 2). Está prohibido cobrar comisión u honorarios al inquilino persona física, y eso alcanza a los honorarios de administración. La gestoría de informes tampoco se le cobra (arts. 13 inc. 7 y 10 inc. 2). Relevado el 4/10/2026.
Arrendamiento urbano en PBA	Del 1% al 2%, a cargo de cada parte sobre el importe del plazo de contrato (Ley 10.973, art. 54, según Ley 14.085). El detalle de las dos jurisdicciones está en comisión inmobiliaria.

El tope no sale del art. 1351. El relevamiento del 4/10/2026 lo deja como materia local, y dice que el DNU no derogó las leyes de CABA ni de la Provincia de Buenos Aires.

Ejemplo del tope de CABA, con el canon igual todos los meses. No es un alquiler de mercado. Un canon de $600.000 durante 24 meses da un valor total de $14.400.000. El 4,15% de ese total es $597.600. Ese tope queda a cargo del locador. Al inquilino persona física no se le puede cobrar esa comisión.

La última oración del 1351, en el texto que InfoLeg publica, dice que en las locaciones de inmuebles la intermediación solo podrá estar a cargo de un profesional matriculado para el corretaje inmobiliario, conforme la legislación local. Habla de quién puede intermediar. No dice que la locación exija un corredor. La nota de ese artículo lo marca sustituido por el art. 12 de la Ley 27.551 y aclara que esa ley fue abrogada por el art. 249 del DNU. No figura una sustitución del 1351 por el decreto.

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Preguntas frecuentes

¿Se puede alquilar sin inmobiliaria?

Sí. La locación es el contrato del art. 1187, entre quien da el uso y goce y quien paga el precio. El corretaje, art. 1345, existe si alguien se obliga a mediar. El 1188 no lo exige: pide que el contrato de inmueble, sus prórrogas y sus modificaciones se hagan por escrito.

¿Cómo alquilar un departamento sin inmobiliaria?

Dejá el contrato por escrito, con plazo, precio, ajuste, depósito y garantía. Si el plazo no se escribió, el art. 1198 pone dos años para la vivienda permanente, con o sin muebles. El modelo está en contrato de alquiler. Si un corredor habilitado empieza a actuar, la protesta del art. 1346 tiene que ser expresa y llegar al corredor al mismo tiempo que empieza.

¿El contrato de alquiler entre particulares va por escrito?

Sí, si la cosa es un inmueble o una parte material de un inmueble. Lo pide el art. 1188, y lo mismo para la prórroga y la modificación. En InfoLeg ese artículo no tiene nota de sustitución del DNU.

¿Quién paga la comisión si interviene un solo corredor?

Todas las partes, excepto pacto en contrario o protesta según el art. 1346. No hay solidaridad entre ellas respecto del corredor. Es el art. 1351. Si hay un corredor por cada parte, cada uno cobra solo de su comitente.

¿Cuál es el tope de comisión de una vivienda en CABA?

El 4,15% del valor total del contrato, a cargo del locador, para una locación de vivienda. Está prohibido cobrársela al inquilino persona física. Es la Ley 2340, según la Ley 5859, relevada el 4/10/2026. En el ejemplo, $600.000 por mes durante 24 meses dan un valor total de $14.400.000 y un tope de $597.600. La tabla de PBA está en comisión inmobiliaria.

De dónde salen los datos

Los arts. 1187, 1188, 1189, 1196, 1197, 1198, 1199, 1345, 1346, 1347, 1350 y 1351 se leyeron el 15/10/2026 en el texto ordenado del Código Civil y Comercial en InfoLeg. El 1187, el 1188, el 1189, el 1197, el 1345, el 1346, el 1347 y el 1350 no tienen, en ese texto, nota de sustitución del DNU 70/2023. El 1196 está sustituido por el art. 255, el 1198 por el art. 256 y el 1199 por el art. 257, Boletín Oficial del 21/12/2023. El 1188 dice que el contrato de locación de cosa inmueble o mueble registrable, de una universalidad que incluya a alguna de ellas, o de parte material de un inmueble, debe ser hecho por escrito, y que la regla se aplica también a sus prórrogas y modificaciones. El 1187 define la locación. El 1345 define el corretaje. El 1346 entiende concluido el corretaje, si el corredor está habilitado para el ejercicio profesional, por su intervención sin protesta expresa hecha saber al corredor contemporáneamente con el comienzo de su actuación, o por la actuación de otro corredor por el otro comitente. InfoLeg numera ese reenvío como artículo 1.346. El inciso a del 1347 le pide asegurarse de la identidad de las personas que intervienen y de su capacidad legal para contratar. No menciona un informe de dominio. El 1189 dice que, excepto pacto en contrario, la locación se transmite activa y pasivamente por causa de muerte y subsiste durante el tiempo convenido aunque la cosa locada sea enajenada. El 1198 deja el plazo que las partes hayan establecido y, si no se estableció, la locación temporal a los usos del lugar, la vivienda permanente en dos años y los restantes destinos en tres. El 1197 fija los máximos de 20 y 50 años, con renovación expresa que no los exceda contados desde el inicio. El 1196 vigente deja libres las cantidades y la moneda de la fianza o del depósito, la forma de devolución y la periodicidad del pago, que no puede ser inferior a mensual. El 1199 deja la moneda de curso legal o extranjera, impide exigir una moneda distinta de la del contrato, y permite el ajuste con cualquier índice público o privado en la misma moneda. Si el índice deja de publicarse, el reemplazo es un índice oficial de características similares: el del INDEC si el precio está en moneda nacional, o el del país que emite la moneda de pago. El relevamiento del 4/10/2026 dice que no hay menú legal de garantías ni una norma que obligue al propietario a aceptar una, que el inquilino puede ofrecer propietaria, fianza, caución o aval, y que ese menú era el art. 13 de la Ley 27.551. El art. 249 derogó esa ley. El 1350 reconoce la comisión estipulada si el negocio se celebra como resultado de la intervención del corredor. El 1351 publicado dice que, si solo interviene un corredor, todas las partes le deben comisión, excepto pacto en contrario o protesta según el 1346, que no hay solidaridad, y que cada corredor cobra de su comitente si hay uno por parte. La última oración de ese texto publicado pone la intermediación de las locaciones de inmuebles a cargo de un profesional matriculado conforme la legislación local. La nota dice que el artículo está sustituido por el art. 12 de la Ley 27.551 y que esa ley fue abrogada por el art. 249 del DNU. No figura una sustitución del 1351 por el decreto. Los topes como materia local, y que el DNU no derogó las leyes de CABA ni de PBA, salen de ese relevamiento. En CABA, la Ley 2340 según la Ley 5859 fija el 4,15% del valor total del contrato, a cargo del locador, y prohíbe cobrar comisión u honorarios al inquilino persona física. En PBA, la Ley 10.973, art. 54 según la Ley 14.085, deja del 1% al 2%, a cargo de cada parte sobre el importe del plazo de contrato. El ejemplo de $600.000 por mes durante 24 meses es una cuenta de ese 4,15%: el valor total es $14.400.000 y el 4,15% es $597.600. No es un canon de mercado. El plazo de menos de 48 hs sale del FAQ del sitio y corre desde que recibimos toda la documentación completa. Que la aprobación de la garantía está sujeta a una evaluación crediticia y de riesgo, y que no todas las solicitudes son aprobadas, sale del aviso del sitio. Que Garantech es una fianza de Garantech S.A. y no un seguro sale del FAQ. Si una norma cambia, actualizamos la nota. Es informativa y no reemplaza el asesoramiento de un abogado.